Parfois réduit à la gestion quotidienne de la copropriété, le syndic est devenu un acteur central de la rénovation énergétique. Avec le DPE collectif, le Plan pluriannuel de travaux (PPT) ou les aides dédiées, sa mission dépasse largement l’entretien du bâti : c’est désormais lui qui impulse, structure et sécurise les grands projets de rénovation. On attend beaucoup de lui, mais on ne peut pas non plus tout lui demander.
La loi Climat et Résilience a sérieusement rebattu les cartes en élargissant les obligations des copropriétés et, par ricochet, celles des syndics. On pense d’abord au 3PT qui s’impose désormais à l’énorme majorité des copropriétés quelle que soit leur taille, ou au fonds de travaux qui s’est démocratisé. On pense aussi au DPE collectif qui au 1er janvier 2026 (on le rappelle au passage) concerne tout bâtiment d’habitation collective avec permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Y compris pour les immeubles qui ne comptent que quelques lots.
Le défi majeur : embarquer les copropriétaires
Veiller au respect de la réglementation et inscrire ces diagnostics à l’ordre du jour, c’est le cœur de métier du syndic. Mais on attend aujourd’hui davantage, qu’il devienne le relais essentiel des politiques publiques.
Honnêtement, qui d’autre que lui pour embarquer les copropriétaires dans la rénovation de leur immeuble ? Car les obligations ont beau être claires sur le papier, leur mise en œuvre se heurte souvent à un manque d’adhésion. Souvent par méconnaissance d’une réglementation qui évolue sans cesse. Plusieurs enquêtes montrent que près de deux copropriétaires sur trois ignorent encore les obligations issues de la loi Climat et Résilience. Non le Projet de Plan pluriannuel de travaux (3PT) ou le DPE collectif ne sont pas d’énièmes obligations réglementaires. En réalité, ils sont des prérequis indispensables pour prioriser les travaux et mobiliser les aides publiques.
Le syndic doit donc expliquer, convaincre, acculturer. Sans lui, les obligations réglementaires resteraient des textes abstraits. Cet exercice de pédagogie constitue souvent le point de départ de toute rénovation réussie. Le syndic devient alors moins un simple administrateur de charges… qu’un véritable chef de projet, capable d’embarquer la copropriété dans une vision de long terme.
Un rôle opérationnel au-delà des diagnostics
Les réticences sont bien connues : peur des coûts, crainte d’une augmentation des charges, complexité des votes en AG, défiance vis-à-vis des entreprises de travaux. Le syndic doit donc agir comme intermédiaire entre les copropriétaires, les bureaux d’études, les entreprises de travaux et parfois les collectivités. Du début jusqu’à la fin.
Car une fois les travaux votés, le syndic organise la mise en concurrence et la contractualisation avec les entreprises, il suit les chantiers, il contrôle le respect des délais et budgets, il réceptionne les travaux, il coordonne l’ensemble des intervenants.
Et en plus, on lui demande aussi de s’immiscer dans la délicate question du financement. Le syndic joue ici un rôle clé pour proposer des plans de financement, mobiliser le fonds travaux obligatoire, informer sur les aides publiques (MaPrimeRénov’ Copropriété, CEE, éco-PTZ) et accompagner les copropriétaires dans leurs démarches.
La loi Habitat dégradé de 2024 a même introduit un dispositif d’emprunt collectif à adhésion automatique destiné à faciliter le financement des travaux. Ce mécanisme permet à la copropriété de contracter un prêt global, sans démultiplier les démarches. Une petite révolution… qui tarde encore à se déployer pleinement.
Des limites structurelles évidentes
Dans cette rénovation, le syndic joue donc un rôle pivot, mais il n’est pas non plus tout-puissant. La première limite est souvent technique. Tous les cabinets sont loin de disposer d’un référent spécialisé en rénovation énergétique. La majorité s’appuie sur des bureaux d’études externes, ce qui rallonge les délais et dilue le pilotage.
La seconde est le temps. Les journées ne sont pas extensibles, un gestionnaire suit souvent plusieurs centaines de lots. Entre les pannes, les impayés, les contentieux et tous les autres aléas possibles et imaginables, la rénovation énergétique peut être reléguée au second plan après les urgences.
Enfin, il y a les risques juridiques. Entre devoir d’information, devoir de conseil et risques de mise en cause, certains syndics hésitent à pousser des projets complexes.
Ces limites montrent que le syndic est indispensable mais pas magicien. Il coordonne, informe, propose et organise, mais il ne peut pas décider à la place des copropriétaires ou financer les travaux seul.
Un rôle central, mais collectif
Le syndic est aujourd’hui l’axe central de toute rénovation énergétique en copropriété. Il impulse les diagnostics, structure les projets, accompagne les copropriétaires et veille à l’exécution des travaux. Il peut informer, conseiller, il peut aussi convaincre, mais il ne peut pas contraindre les copropriétaires à se lancer dans l’aventure. Tout ne peut pas non plus reposer sur lui. Il tient la baguette, il donne le rythme, structure la partition, mais pour que la musique résonne, il faut que tout l’orchestre décide de jouer avec lui.